賃貸物件の退去時に気になる原状回復！補修内容や費用について解説！

賃貸物件を退去するときには、原状回復と修繕に必要な費用が気になるものです。
壁に画鋲を刺したり、落書きをしたりした場合は、どのように対処すればよいのでしょうか？
この記事では、壁の補修内容や費用について解説します。
また敷金やクリーニング費用など、退去時にかかる費用の種類や目安もご紹介します。

賃貸物件を退去するときに必要とされる原状回復とは何か？

まず原状回復とは何かを、具体的に把握しておきましょう。
原状回復とは、賃貸物件を退去するときに、入居時の状態に戻すことです。
原状回復をおこなう範囲や費用は、賃貸借契約書や入居時の写真などで確認できます。
賃貸物件を退去する際の原状回復の必要性は、入居者の責任による損傷や汚れがあるかどうかで判断されます。
入居者の責任による損傷や汚れとは、通常の生活では起こりえないようなものです。
たとえば壁に穴をあけたり、落書きをしたりすることは、入居者の責任による損傷や汚れに該当します。
一方、通常の生活では起こりえるような壁紙の色あせや小さなシミなどは、経年劣化や通常損耗といわれ、原状回復の対象外となります。

原状回復の規定は契約書で定められている

そもそも原状回復をおこなうかどうかは、基本的に賃貸借契約書で定められています。
「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」などの文言が記載されているので、事前に確認しておきましょう。
ただし原状回復義務が定められていたとしても、すべてを元通りにする必要はありません。
基本的には借主の責任で生じた損耗やキズを復旧すれば良いので、どの損耗やキズが借主の責任によるものなのかを把握することが重要です。

敷金と原状回復の関係

賃貸物件を契約する際によく目にする敷金とは、賃料の不払いや滞納、賃室の修繕にかかる費用を賄うために、入居時に借主から貸主へと支払う預り金のことです。
そのため退去時に原状回復の費用が発生しても、敷金から差し引かれるのが一般的です。
しかし預けた敷金の金額を原状回復費用が上回った場合は、差額を支払わなければなりません。
また敷金がない賃貸物件では、退去時に原状回復のためのクリーニング費用や消毒費用などが別途必要になることもあります。

原状回復費用は誰が負担する？

経年劣化や通常損耗によるキズや汚れを原状回復する場合、借主が退去時に費用を負担する必要はありません。
これらの通常の生活で発生するキズや汚れに関しては、貸主が費用を支払って原状回復をおこないます。
ただし借主に責任がある損耗は、借主が費用を負担しなければなりません。
たとえばタバコのヤニ汚れや、ペットがつけた傷や汚れ、もしくは掃除を疎かにするなど入居者の故意で発生した損耗に関しては、退去時に原状回復費用として費用を請求されることが多いので、ご注意ください。

賃貸物件の原状回復にまつわるトラブルとは？

原状回復にまつわるトラブルは珍しいものではありません。
実は、毎年1万件以上トラブルが発生しており、対処に困っている方も多いです。
よくある事例として挙げられるのは、やはり金銭に関するトラブルです。
退去時の原状回復費用を過大請求されて敷金が返ってこなかった、請求書には記載されていない費用も敷金から引かれていたなどのトラブルが起こる可能性があります。

原状回復トラブルの回避に必要な入居時と退去時の注意点

では原状回復トラブルを避けるためには、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか？
まずは入居時に、その賃貸物件にどんなキズや汚れがあるのかを注意して確認しましょう。
確認した損耗は写真を撮り、書面にするなどして借主と貸主の双方で保存しておきます。
退去時には、入居時に撮影した写真と照らし合わせながら、新たなキズや汚れがないか確認します。
ここでも併せて写真を撮影し、書面に記録しておきましょう。
その後、原状回復費用の見積書が送られてきた際には、退去時の記録にはない費用が計上されていないかチェックすることで、トラブルを未然に回避できます。

賃貸物件の原状回復における「通常の生活でできたキズや汚れ」はどんなもの？

先述したとおり、通常の生活でできた経年劣化や通常損耗は、原状回復の対象になりません。
では具体的にどのようなキズや汚れが、通常の生活でできたものに該当するのでしょうか？

「壁の画鋲の穴」は原状回復が必要？

賃貸物件で壁に画鋲を刺す場合は、退去時に補修費用がかかると思われがちですが、実はそうではありません。
国土交通省が発表するガイドラインによると、ポスターやカレンダーを壁に貼るために画鋲を刺す場合は、原状回復の必要がないとされています。
なぜならカレンダーなどを貼る行為は、生活に必要なものだと考えられているからです。
もし退去時に画鋲による小さな穴が壁にあいたとしても、補修費用を支払う必要性はありません。
ただし壁にくぎを刺すなど、大きな穴があいていれば別です。
また画鋲を刺したままにしておくと、壁紙が剥がれたり、カビが発生したりする可能性があります。
その場合は入居者の責任による損傷や汚れとみなされることがあるので、退去時には画鋲を抜いておくようにしましょう。
くわえて画鋲の穴が目立たないように軽く補修をおこなっておくことで、オーナーや管理会社とのトラブルを避けることができます。

「ふすまや障子の破損」は原状回復が必要？

和室が付いている部屋にはふすまや障子があることも多く、つい日々の生活のなかで破ってしまうケースも多いと思います。
ふすまや障子の破損については、直射日光による日焼けや変色、家具の重みによる変形は原状回復の対象となりません。
しかし不注意でふすまや障子に空けてしまった穴などは、借主の責任とみなされます。
そのため原状回復費用は借主の負担となるので、注意しましょう。
ふすまや障子の張り替え費用は、使用する紙のグレードにもよりますが、安くても2,000円以上の費用がかかります。

「家具・家電製品によるキズやへこみ」は原状回復が必要？

賃貸物件に住んでいると、生活する中でどうしても家具や家電製品のせいで、床や壁にキズやへこみができてしまいますよね。
家具を設置しているだけでできるへこみや跡は、通常損耗として扱われ、その費用は貸主の負担になります。
また家電製品による壁の黒ずみやエアコン設置によるビス穴なども、貸主の負担です。
一方で、イスなどを引きずってできたキズや汚れは、注意すれば防げる損耗として、借主が負担する必要があります。
部分的なリペアで済む場合も多いですが、6畳あたり10万円から15万円ほどが、借主が負担する原状回復費用の相場です。

「喫煙による変色やにおい」は原状回復が必要？

原状回復費用が高額になる、大きな原因のひとつが「喫煙」です。
賃貸物件の室内でタバコを吸っていて、壁や床が変色したり、臭いが着いてしまった場合は、基本的に借主の負担となります。
この場合、床や壁を張り替える必要があるので、こちらも6畳あたり10万円から15万円ほどの費用がかかるでしょう。
タバコは屋外で吸う、こまめに清掃や消臭をおこなうなどの対策をおこなうことで、費用を抑えられる可能性があります。

「ペットによるキズや汚れ」は原状回復が必要？

賃貸物件においては喫煙と同様に、ペットがつけてしまったキズや汚れも、基本的には借主の負担となります。
なぜならペットによるキズや汚れは、借主によるしつけや処理がうまくできていないからと判断されるからです。
またペットと住んでいた部屋では、床や壁の張り替えだけでなく、脱臭やハウスクリーニングが必要になるケースも多いです。
1DKや1LDKで4万円から6万円程度の費用が発生するので、普段からしつけや清掃・脱臭をしっかりおこなっておくようにしましょう。

「地震でできた損傷」は原状回復が必要？

地震大国である日本では、震災によって室内に損傷が発生するケースも少なくありません。
地震は自然現象なので、基本的には貸主と借主のどちらの責任でもありません。
ただし民法では、地震によって発生した損傷の修理費用は、貸主が負担することと定められています。
家具の転倒防止対策をおこなっていなくても貸主の負担になると考えられますが、ご自身の安全のためにも、転倒防止対策はおこなっておきましょう。

「窓ガラスの割れ」は原状回復が必要？

賃貸物件の窓ガラスは頑丈なので、普段の生活で不注意で割ってしまうことはほとんどないかもしれません。
しかし地震や台風などの自然災害や、外気温と室温の気温差、ガラスの経年劣化によって割れてしまうことがあります。
これらが原因で窓ガラスが割れてしまった場合、原状回復の対象にはならず、貸主の負担となります。
ただ窓ガラスが割れるととても危険なので、飛散防止フィルムを貼るなどして、被害を軽減できるように対策しておきましょう。

賃貸物件での「壁の落書き」は原状回復が必要？

小さなお子さまだと、遊び心でつい壁に落書きしてしまうこともあると思います。
子どものやることなので、完璧に防ぐことは難しいかもしれませんが、原状回復では落書きは意図的なものとみなされることが多いです。
そのため壁の落書きの原状回復費用は、借主が負担する必要があります。
落書きは消せる場合も多いので、できるだけ消しておくことで、費用の負担を回避、もしくは軽減できるでしょう。
また賃貸物件に長く住んでいる場合は、減価償却の考慮があります。
長期間家賃を払っていれば、賠償の対象にならないこともあるので、頭の片隅に入れておくと良いでしょう。

賃貸物件の原状回復費用を抑える方法とは？

賃貸物件を退去するときは、入居時の状態に戻すことが基本ですが、通常の生活で起こる汚れや劣化は原状回復の対象外となります。
すべてを避けることは難しいですが、どのような対策をおこなえば、原状回復費用を抑えられるのでしょうか？
結論からいうと、やはり普段からこまめに清掃をおこなうことが重要だといえます。
先述したとおり、借主の負担となる費用が発生するのは、日々の清掃の怠りや、不注意が原因となっていることがほとんどです。
そのため退去が決まった後だけではなく、常にクリーンな生活を意識することで、原状回復費用を大きく抑えることができるでしょう。

まとめ

この記事では、賃貸物件を退去する際の原状回復に必要な費用や補修内容、その対処法をご紹介しました。
賃貸物件を退去するときは、入居時の状態に戻すことが基本ですが、通常の生活で起こる汚れや劣化は原状回復の対象外となります。
トラブルを避け、費用を抑えるためには、契約書や入居時の写真などを参考にすること、必要な補修やクリーニングをおこなうことを意識しましょう。
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